Vivienda e hipoteca tras el divorcio: claves para repartir los bienes sin conflictos
Cuando un matrimonio decide poner fin a su unión, la gestión del patrimonio común suele ser el punto de mayor fricción, especialmente en lo que respecta a la vivienda familiar. No se trata solo de un techo, sino del activo económico más importante de la familia y, a menudo, el centro de la estabilidad de los hijos. Gestionar quién se queda con la casa y cómo se liquida la hipoteca requiere no solo conocimiento legal, sino también una visión práctica para evitar que el proceso se convierta en una carga financiera insostenible.
Desde nuestro despacho, acompañamos a muchas parejas en la liquidación de su régimen económico, ya sea mediante la disolución de gananciales o la gestión de una copropiedad, buscando siempre la fórmula que genere menos impuestos y mayor tranquilidad a largo plazo.
La liquidación del régimen económico matrimonial
El primer paso es identificar bajo qué régimen se adquirió el inmueble. En la mayor parte de España, a falta de capitulaciones, rige el sistema de sociedad de gananciales. Esto implica que la vivienda y la hipoteca pertenecen a ambos por mitad, independientemente de quién haya aportado más capital durante el matrimonio.
En el proceso de liquidación, se debe realizar un inventario de activos y pasivos. Si ambos están de acuerdo, la vivienda puede adjudicarse a uno de los dos, compensando al otro con otros bienes o con una cuantía económica. Este trámite, realizado dentro del proceso de divorcio con hijos o de mutuo acuerdo, permite que la transmisión sea mucho más sencilla y económica que una compraventa convencional.
La extinción de condominio: la solución más eficiente
Si el matrimonio se rigiera por separación de bienes o si simplemente se quiere resolver la copropiedad de la vivienda de forma independiente, la figura clave es la extinción de condominio.
Esta opción permite que uno de los copropietarios ceda su parte al otro. La gran ventaja de esta fórmula frente a una venta es su ahorro fiscal. Mientras que una compraventa está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele oscilar entre el 6% y el 10%, la extinción de condominio solo tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo coste es significativamente inferior (generalmente entre el 0,5% y el 1,5%). Es una vía óptima cuando uno de los dos tiene interés en conservar la vivienda familiar y capacidad para asumir la parte del otro.
¿Qué ocurre con la hipoteca? El obstáculo del banco
Es fundamental distinguir entre la propiedad de la casa y la titularidad del préstamo hipotecario. Aunque en el convenio regulador o en la escritura de extinción de condominio se acuerde que uno de los cónyuges se queda con la casa y asume el pago de la hipoteca, este pacto no vincula a la entidad bancaria.
Para que el cónyuge que sale de la vivienda deje de ser responsable de la deuda, el banco debe aceptar una novación hipotecaria. Esto significa sacar a uno de los titulares del contrato del préstamo. El problema reside en que los bancos suelen ser reacios a perder una garantía (un pagador), por lo que a veces exigen aportar nuevos avalistas o mejorar las condiciones del préstamo. Si este paso no se realiza correctamente, podrías encontrarte en la situación de haber cedido tu casa pero seguir siendo responsable legal de la hipoteca ante el banco.
El uso de la vivienda frente a la propiedad
Un error común es confundir el derecho de uso con la propiedad. En los casos de divorcio con hijos menores, el juez suele atribuir el uso y disfrute de la vivienda al progenitor que se queda con la custodia de los niños, independientemente de quién sea el dueño o de si la casa es privativa de uno de ellos.
Esta situación puede durar hasta que el hijo menor alcance la mayoría de edad o la independencia económica. Durante este tiempo, los gastos deben repartirse con equidad: el propietario o propietarios suelen pagar la hipoteca, el IBI y el seguro, mientras que quien vive en la casa asume los suministros y el mantenimiento ordinario. Si te encuentras en una situación de bloqueo porque tu expareja no acepta las condiciones, es importante que conozcas tus derechos en el ámbito del divorcio contencioso.
Un proceso hacia la independencia económica
Repartir los bienes de una vida en común no es fácil, pero es el paso necesario para cerrar una etapa y comenzar una nueva con autonomía. Siempre que sea posible, el camino más ágil y económico es el acuerdo. Incluso en casos más sencillos, como matrimonios sin hijos o con patrimonio fácil de dividir, el divorcio notarial permite formalizar este reparto de forma inmediata ante notario, ahorrando meses de espera judicial.
En Bombi Abogados entendemos que cada familia es un mundo y cada hipoteca tiene sus particularidades. Por ello, nuestro enfoque se centra en ofrecerte una estrategia personalizada que proteja tu estabilidad financiera y te permita mirar al futuro con la seguridad de que tus bienes y tu responsabilidad bancaria están en orden.